عقارك في دبي لا تحكمه وصيتك في بلدك

1. القاعدة التي تفاجئ الجميع

ثمة جملة واحدة في القانون الاتحادي الإماراتي تحسم هذا الموضوع برمّته. وهي ترد في قانون المعاملات المدنية على النحو التالي:

«يسري قانون دولة الإمارات العربية المتحدة على الوصية التي يصدرها أجنبي بشأن أمواله غير المنقولة الكائنة في الدولة.»

وتقرّر دبي الأمر نفسه بصورة مستقلة. فقانون دبي رقم (15) لسنة 2017 ينص على سريان التشريعات النافذة في الإمارة متى كانت التركة أو الوصية متعلقة بعقار كائن في الإمارة — وكذلك عند تحديد ما إذا كان المال الموصى به عقاراً أم منقولاً، وحيثما يتعارض القانون الأجنبي مع النظام العام.

وبذلك يتأكد الموقف مرتين، وعلى مستويين من مستويات الحكم. شقتك في دبي يحكمها قانون دولة الإمارات، مهما نصّت عليه وصيتك في بلدك، وأياً كان القانون الذي تختاره تلك الوصية.

وكل ما يرد في هذا الدليل يتفرّع عن ذلك.

2. لماذا صارت معظم المقالات في هذا الموضوع خاطئة

إذا بحثت في الأمر بنفسك فستجد عشرات صفحات مكاتب المحاماة والتدوينات تستشهد بنص هو المادة 17(5) من القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985.

ذلك القانون لم يعد قائماً. فقد أُلغي في 1 يونيو 2026، حين دخل المرسوم بقانون اتحادي رقم (25) لسنة 2025 بإصدار قانون المعاملات المدنية الجديد حيّز النفاذ.

وقد بقيت القاعدة نفسها بعد التغيير بالرقم ذاته للمادة وبالمعنى ذاته، فمضمون تلك المواد ليس خاطئاً — لكن الإحالة نفسها ميتة، وهي تدلّك على قِدَم الصفحة. وينطبق الأمر ذاته على كل ما يستشهد بقانون الأحوال الشخصية لسنة 2005، الذي حلّ محلّه المرسوم بقانون اتحادي رقم (41) لسنة 2024، النافذ في 15 أبريل 2025.

حتى بوابة المعلومات العامة الحكومية نفسها متأخرة. ففي وقت كتابة هذا الدليل، كانت صفحة u.ae الخاصة بالأحوال الشخصية لغير المسلمين لا تزال تصف أدوات جرى تجاوزها منذ ذلك الحين. وحين يكون المعرَّض للخطر هو تركتك، اقرأ بوابة التشريعات لا ملخصاً عنها — وتحقّق من تاريخ أي مصدر تعتمد عليه.

3. هل يعني ذلك أن الشريعة تُطبَّق على شقتي؟

هنا تحديداً يبالغ الإجماع السائد على الإنترنت، والجواب الدقيق أفضل خبراً من الجواب المخيف.

القاعدة تتعلق بأيّ نظام قانوني يسري، لا بكيفية تقسيم تركتك. فهي تقول إن قانون دولة الإمارات هو الواجب التطبيق. أما السؤال التالي — أيّ قانون إماراتي — فيتوقف على هويتك.

بالنسبة إلى غير المسلم، يكون الإطار الواجب التطبيق هو المرسوم بقانون اتحادي رقم (41) لسنة 2022 في شأن الأحوال الشخصية المدنية، إلى جانب قانون دبي رقم (15) لسنة 2017. وهذا الإطار مُجيز صراحةً:

«يكون للموصي الحق في أن يوصي بكامل أمواله التي يملكها في الدولة لمن يشاء.»

وبذلك يتمتع المالك غير المسلم بحرية واسعة في توجيه مصير عقاره في دبي — بمقتضى قانون دولة الإمارات، لا بمقتضى قانون بلده.

الخطر الحقيقي ليس الإرث الجبري، بل الوفاة بلا وصية مسجّلة. فبدونها يسري الحكم الاحتياطي المقرر قانوناً، أو يتقدّم أحد الورثة بطلب تطبيق قانون آخر على التركة. وينص قانون 2022 على أنه يجوز للوارث أن يطلب تطبيق القانون الواجب التطبيق بموجب القانون المدني — «ما لم توجد وصية مسجّلة تقضي بخلاف ذلك». والوصية المسجّلة هي بالضبط ما يسدّ باب ذلك الدفع.

والحكم الاحتياطي نفسه ليس ما يخشاه معظم الناس. فبالنسبة إلى غير المسلمين، يقضي القانون النافذ عند الوفاة بلا وصية بأن يؤول النصف إلى الزوج الباقي على قيد الحياة، والنصف الآخر يُقسَّم بالتساوي بين الأبناء، دون تمييز بين الذكور والإناث. وهذه هي القاعدة المنشورة في القانون الاتحادي وفي نظيره في أبوظبي على حد سواء.

4. الملكية المشتركة لا تفعل ما تظنه

افتراض شائع جداً لدى المشترين القادمين من دول القانون العام: سند الملكية باسمينا معاً، فإن توفي أحدنا صار الآخر مالكاً ببساطة.

لا يوجد أي تشريع إماراتي ينشئ حق الأيلولة للشريك الباقي، وإطار التسجيل في دبي يمرّر الحصة عبر التركة بدلاً من ذلك.

ينص قانون دبي رقم (7) لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري على أنه متى اشتملت التركة على حقوق عقارية، وجب تسجيل شهادة حصر الإرث في السجل العقاري، وعلى أن تصرّف الوارث لا يكون نافذاً في حق الغير ما لم يُسجَّل هو الآخر. ولا يتضمن ذلك النص أي استثناء للملكية المشتركة. وينص القانون نفسه على أن التصرفات المنشئة أو الناقلة للحقوق العقارية لا تكون صحيحة ما لم تُقيَّد في السجل العقاري.

فالمسار إذاً: شهادة حصر إرث صادرة عن المحكمة، ثم التسجيل، ثم يملك الورثة العقار. ولا يوجد أي انتقال تلقائي للملكية. وإذا كنت أنت وزوجك تملكان عقاراً في دبي على الشيوع وتراهنان على حق الأيلولة للشريك الباقي، فأنتما تعوّلان على مفهوم لا يطبّقه نظام التسجيل في دولة الإمارات.

5. مسار وصايا مركز دبي المالي العالمي

أنشأ قانون دبي رقم (15) لسنة 2017 سجلاً لوصايا غير المسلمين لدى كل من محاكم دبي ومحاكم مركز دبي المالي العالمي. ومسار مركز دبي المالي العالمي هو الأكثر استخداماً بين المُلّاك الأجانب.

شروط الأهلية، وفق الإرشادات المنشورة لمحاكم مركز دبي المالي العالمي نفسها:

• ألا تكون مسلماً وألا تكون قد اعتنقت الإسلام في أي وقت.
• ألا يقل عمرك عن ثمانية عشر عاماً عند التسجيل.
• أن تملك أصولاً في دولة الإمارات، أو أن يكون لك أبناء قُصّر مقيمون فيها.
• لست بحاجة إلى أن تكون مقيماً في دولة الإمارات. وهذا يفاجئ الكثيرين، وله أهميته للمستثمرين في الخارج ممن يملكون شقة في دبي ويقيمون في مكان آخر.

ولست بحاجة كذلك إلى السفر إلى هنا. تفيد محاكم مركز دبي المالي العالمي بأن جميع وصاياها يمكن تسجيلها وتعديلها عبر الإنترنت بتقنية الاتصال المرئي، بحضور الموصين والشهود من أي مكان في العالم — ولا يتضمن جدول الرسوم المنشور أي سعر منفصل للقيام بذلك افتراضياً.

أنواع الوصايا ستة، لا خمسة كما يُذكر عادةً: الوصية الشاملة، ووصية العقارات، ووصية الوصاية، ووصية أصحاب الأعمال، ووصية الأصول المالية، و وصية الأصول الرقمية، التي تشغّل لها محاكم مركز دبي المالي العالمي محفظة غير حافظة. وتغطي وصية العقارات ما يصل إلى خمسة عقارات في دولة الإمارات، أو حصصاً في ما يصل إلى خمسة عقارات.

قيد واحد ينبغي معرفته. جرى التوسّع رسمياً بإطار السجل، بموجب توجيه إجرائي، ليشمل رأس الخيمة. أما أبوظبي فلم تُذكر في اللوائح ولا في التوجيهات الإجرائية ولا في الإرشادات. وتشغّل أبوظبي سجلاً خاصاً بها لوصايا غير المسلمين من خلال دائرة القضاء. فإذا كان عقارك في أبوظبي، فاطلب مشورة قانونية محددة بدلاً من افتراض أن وصية مركز دبي المالي العالمي تمتدّ إليه.

وملاحظة تنظيمية يقع فيها كثيرون: لم يعد عنوان difcprobate.ae القديم هو الخدمة — فحتى أواخر 2026 يستضيف ذلك النطاق محتوى لا صلة له بالموضوع البتة، بينما لا يزال كثير من المقالات القديمة يحيل إليه. وموقع محاكم مركز دبي المالي العالمي هو الموقع الفعّال.

6. كم تبلغ التكلفة

هذه هي رسوم التسجيل المنشورة لمحاكم مركز دبي المالي العالمي. و«المتطابقة» تعني وصيتين تُسجَّلان معاً، وعادةً ما يكون ذلك لزوجين.

الوصية الشاملة	10,000 درهم للفردية · 15,000 درهم للمتطابقة
وصية العقارات (حتى خمسة عقارات في الإمارات)	7,500 درهم للفردية · 10,000 درهم للمتطابقة
وصية الوصاية	5,000 درهم للفردية · 7,500 درهم للمتطابقة
وصية أصحاب الأعمال	5,000 درهم للفردية · 7,500 درهم للمتطابقة
وصية الأصول المالية	5,000 درهم للفردية · 7,500 درهم للمتطابقة
وصية الأصول الرقمية	5,000 درهم للفردية · 7,500 درهم للمتطابقة
تعديل الوصية لاحقاً	550 درهماً لكل وصية
الاطلاع على وصية مسجّلة	375 درهماً
سحب الوصية	بلا رسوم

رسم الحجز ليس مبلغاً إضافياً. فكل خدمة يصاحبها رسم حجز يُدفع مقدماً — 1,000 درهم على الوصية الشاملة، و750 درهماً على وصية العقارات — وينص الجدول المنشور على أنه يُخصم من رسم الخدمة. وهو غير قابل للاسترداد إذا ألغيت، أو أعدت جدولة الموعد أكثر من ثلاث مرات، أو أجّلته إلى ما يزيد على تسعين يوماً.

ولوضع الجانب الآخر من المعاملة في سياقه: فنقل ملكية عقار موروث لدى دائرة الأراضي والأملاك يخضع إلى رسم مقطوع منشور قدره 1,000 درهم لكل عقار، إضافة إلى 250 درهماً رسوم سند الملكية والخرائط، ويُنجز خلال ثماني ساعات عمل. ولا ترد رسوم النقل المعتادة البالغة أربعة في المئة على تلك الخدمة. وما تحتاجه هذه الإجراءات هو شهادة حصر الإرث الصادرة عن المحكمة — وهي بالضبط المستند الذي يستغرق وقتاً ومالاً للحصول عليه عند عدم وجود وصية مسجّلة.

7. ماذا يحدث إن لم تفعل شيئاً

أكثر الادعاءات تداولاً هنا هو أن الحسابات المصرفية تُجمَّد عند الوفاة. ولم نتمكن من العثور على ذلك مذكوراً كقاعدة منشورة لدى أي مصدر رسمي، ولذلك لن نكرره باعتباره كذلك.

أما ما هو رسمي فهو أشدّ وأدقّ. ينص قانون دبي رقم (15) لسنة 2017 على أنه لا يجوز إجراء أي تصرف في شأن التركة قبل صدور حكم أو أمر بإدارة التركة. ليست الحسابات وحدها. بل التركة.

ويحدد القانون نفسه ترتيب خروج الأموال من التركة قبل أن يرث أحد شيئاً: مصاريف التجهيز والدفن أولاً، ثم نفقات إدارة التركة وتنفيذ الوصية، ثم أجور منفّذي الوصايا ومديري التركات، ثم ديون التركة. ولا يُوزَّع إلا ما يتبقى.

ويُعيَّن مديرو التركات من قِبل المحكمة، وعليهم إيداع جرد بالتركة خلال ستة أشهر، وتقديم تقرير كل ثلاثة أشهر.

بشأن الوصايا الأجنبية. هي ليست مستبعدة من حيث المبدأ — إذ تسري عليها قواعد تنازع القوانين العادية — لكن العقارات في دبي مستثناة من تلك القواعد، والعربية هي لغة المحاكم، والمستندات المحرَّرة بلغات أجنبية يجب أن تكون ترجمات معتمدة. وتقول محاكم مركز دبي المالي العالمي نفسها إن الوصية المحرَّرة أو الموثّقة في الخارج لا تستوفي قواعدها و «ستحتاج بكل تأكيد إلى إعادة صياغتها.»

وتسجيل وصية هنا لا يمنعك من أن تكون لك وصية في بلدك. وتؤكد محاكم مركز دبي المالي العالمي عدم وجود أي قيد على تحرير وصية أخرى في بلد آخر بعد ذلك. فهما لأصول مختلفة.

8. ما ينبغي فعله عملياً

إذا كنت تملك عقاراً في دبي ولا توجد لديك وصية مسجّلة هنا، فالتسلسل العملي قصير.

1. تحقّق مما تملكه فعلاً وكيف تملكه. الملكية باسم فرد، أو بأسماء مشتركة، أو باسم شركة — لكل منها حكم مختلف، وافتراض الأسماء المشتركة هو الأكثر خطأً.
2. حدّد النطاق. إذا كان العقار في دبي هو الأصل الرئيسي في الإمارات، فوصية العقارات التي تغطي حتى خمسة عقارات هي المسار الأقل كلفة. وإذا كانت لديك أيضاً حسابات أو عمل تجاري أو أبناء قُصّر هنا، فالوصية الشاملة هي الأداة الوحيدة التي تغطيها جميعاً.
3. حدّد جنسيتك في الوصية. ينص قانون دبي رقم (15) لسنة 2017 على أنه متى كان للموصي أكثر من جنسية، فإن القانون الواجب التطبيق يتبع الجنسية المحددة عند التسجيل — وحيث لا تُحدَّد أي جنسية، تحسم قاعدة احتياطية الأمر نيابةً عنك.
4. احصل على مشورة قانونية سليمة. هذا الدليل معلومات عامة وليس مشورة قانونية. فالقانون هنا تغيّر تغيراً جوهرياً في عامَي 2025 و2026، ومن ينصحك استناداً إلى صفحة تستشهد بالقانون المدني لسنة 1985 إنما يعمل بقانون ملغى.

والخلاصة الجديرة بالتذكّر: المعالجة زهيدة قياساً بقيمة الأصل. فوصية العقارات التي تغطي حتى خمسة عقارات في دبي تكلّف أقل من رسم نقل ملكية شقة متواضعة. أما النسخة المكلفة فهي تلك التي لم يُسجَّل فيها شيء وتنتظر التركة فيها قرار المحكمة.

9. الأسئلة الشائعة

المصادر والتحقق. الموقف القانوني وفق المرسوم بقانون اتحادي رقم (25) لسنة 2025 بإصدار قانون المعاملات المدنية، النافذ في 1 يونيو 2026، والذي ألغى القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985؛ والمرسوم بقانون اتحادي رقم (41) لسنة 2022 في شأن الأحوال الشخصية المدنية ولائحته التنفيذية الصادرة بقرار مجلس الوزراء رقم (122) لسنة 2023؛ والمرسوم بقانون اتحادي رقم (41) لسنة 2024 بإصدار قانون الأحوال الشخصية، النافذ في 15 أبريل 2025؛ وقانون دبي رقم (15) لسنة 2017 بشأن إدارة التركات وتنفيذ الوصايا لغير المسلمين؛ وقانون دبي رقم (7) لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري — وجميعها منشورة على بوابة التشريعات لدولة الإمارات وبوابة التشريعات لحكومة دبي. وأنواع الوصايا وشروط الأهلية والرسوم وفق جدول الرسوم المنشور لمحاكم مركز دبي المالي العالمي وصفحات خدمة الوصايا. وإجراءات نقل الملكية بالإرث ورسومها وفق صفحات خدمات دائرة الأراضي والأملاك. هذا الدليل معلومات عامة وليس مشورة قانونية؛ فاحصل على مشورة تخص ظروفك الخاصة. الموقف كما هو في 16 سبتمبر 2026.