محتويات الدليل
المالك يطلب زيادة 25% عند التجديد. هل هذا قانوني؟ الجواب الصريح: يعتمد كلياً على رقم واحد — ورقم تستطيع أن تتحقق منه بنفسك في ثلاث دقائق.
دبي لا تترك للمُلّاك تحديد الزيادات بحرية. المرسوم رقم 43 لسنة 2013 يحدد الحد الأقصى، وينطبق على كل مالك في الإمارة — القطاع الخاص والحكومي والمناطق الحرة ومركز دبي المالي العالمي. بلا استثناءات.
وهذا يهم المستثمرين بقدر ما يهم المستأجرين. إن كنت تشتري وحدة مؤجرة وتتوقع إعادة تسعيرها عند التجديد، فالمرسوم هو الذي يقرر ما تستطيع فعله فعلاً.
1. الشرائح القانونية الخمس
الزيادة المسموحة تعتمد على مقدار انخفاض إيجارك الحالي عن متوسط السوق . وهذا المتوسط يأتي من مؤشر الإيجارات في RERA، لا من أسعار الإعلانات.
| مقدار انخفاض إيجارك عن متوسط السوق | الحد الأقصى للزيادة المسموحة |
|---|---|
| حتى 10% أقل | لا زيادة مسموحة |
| من 11% إلى 20% أقل | 5% |
| من 21% إلى 30% أقل | 10% |
| من 31% إلى 40% أقل | 15% |
| أكثر من 40% أقل | 20% |
نتيجتان يغفل عنهما الكثيرون:
- 20% هي السقف المطلق. لا يوجد أي سيناريو تتجاوز فيه زيادة التجديد القانونية 20%. طلب 25% أو 30% ليس مفاوضة قاسية — هو خارج المرسوم.
- إذا كان إيجارك قريباً أصلاً من السوق، فالجواب صفر. البقاء ضمن 10% من المؤشر يعني لا زيادة إطلاقاً، بغض النظر عما يريده المالك أو عما فعلته المنطقة.
2. كيف يُحدَّد متوسط السوق فعلياً
المرجع هو مؤشر الإيجارات في RERA، الذي تديره مؤسسة التنظيم العقاري ويُبنى من عقود إيجار مسجّلة فعلياً (بيانات الإيجاري) — لا من أسعار الطلب، ولا من تقديرات الوسطاء، ولا مما حققه المبنى المجاور.
هذا الفارق هو جوهر النقاش كله. المالك الذي يشير إلى إعلان على منصة عقارية يشير إلى سعر مطلوب . والمرسوم لا يعنيه سعر الطلب.
تستطيع التحقق من وضعك عبر حاسبة الإيجار الرسمية على موقع دائرة الأراضي والأملاك أو تطبيق الدائرة. ستحتاج إلى رقم عقد الإيجاري. الحاسبة تقارن إيجارك المسجّل بقيمة المؤشر لعقارك وتعيد لك الزيادة المسموحة — وغالباً تكون صفراً.
3. لماذا يحسم الإيجاري كل شيء
الإيجاري هو التسجيل الإلزامي لكل عقد إيجار في دبي، وتديره دائرة الأراضي والأملاك. التسجيل ليس إجراءً ورقياً — هو ما يمنح العقد صفته القانونية.
بدونه:
- يصبح إنفاذ حقوقك الإيجارية أصعب بكثير، بما في ذلك أمام مركز فض المنازعات الإيجارية
- لا تستطيع استخدام حاسبة الإيجار، لأنها تحتاج رقم الإيجاري
- تتعقد إجراءات تفعيل المرافق والإقامة المرتبطة بعنوانك
يتم التسجيل عبر تطبيق دبي ريست، أو بوابة دائرة الأراضي والأملاك، أو مركز طباعة معتمد، باستخدام العقد الموقّع وسند الملكية وصور الهوية للطرفين.
ملاحظة للمستثمر: عقود الإيجاري المسجّلة هي بالضبط ما يغذّي المؤشر. كل عقد إيجار مسجّل بشكل صحيح في مبناك يشكّل المرجع الذي يحكم ما تستطيع تقاضيه لاحقاً.
4. قاعدة الإشعار قبل 90 يوماً
زيادة الإيجار لا تصبح سارية لمجرد أنها ذُكرت. يجب أن يتم الإشعار بها كتابياً قبل 90 يوماً على الأقل من انتهاء العقد.
إذا فات الموعد، يتجدد العقد بشروطه القائمة. رسالة تُرسل قبل أسبوعين من الانتهاء لا تنشئ التزاماً بدفع المزيد.
والمبدأ نفسه يحكم الإخلاء: المالك الذي يطلب استرداد العقار عليه أن يمنح إشعاراً كتابياً مدته 12 شهراً عبر كاتب عدل أو بريد مسجّل، وهذا الشرط يبقى قائماً حتى بعد انتهاء العقد.
القنوات غير الرسمية — رسالة واتساب، أو مكالمة، أو حديث شفهي — لا تكفي عادةً لأي من الإشعارين.
5. ماذا تفعل إذا كانت الزيادة غير قانونية
- شغّل الحاسبة. استخدم حاسبة الإيجار الرسمية لدائرة الأراضي والأملاك برقم الإيجاري. واحصل على الرقم المسموح به كتابياً.
- ردّ كتابياً. اذكر موقعك على المؤشر والحد الأقصى القانوني. معظم المُلّاك يعدّلون عند هذه النقطة، لأن الرقم غير قابل للجدل.
- ارفع شكوى لمركز فض المنازعات الإيجارية. المركز هو الجهة القضائية المتخصصة في مسائل المالك والمستأجر، ويتبع دائرة الأراضي والأملاك. وهو مصمَّم ليكون متاحاً دون تقاضٍ كامل.
لاحظ التوازن الذي يقيمه المرسوم. هو يحمي المستأجرين من الزيادات التعسفية، لكنه يمنح المُلّاك أيضاً طريقاً واضحاً ومدعوماً لرفع إيجار أقل من السوق بفارق جوهري. الطرفان يعملان من الرقم المنشور نفسه، وهذا هو المقصود تماماً.
6. ماذا يعني هذا إن كنت تشتري
إن كنت تشتري وحدة مؤجرة ، فسجل الإيجار الذي يُعرض عليك ليس رقماً تستطيع ببساطة إعادة ضبطه.
قبل الالتزام، تأكد من ثلاثة أمور:
- أين يقع الإيجار الحالي مقارنةً بالمؤشر. إن كان عند مستوى السوق أصلاً، فدخلك ثابت في الوقت الحالي، مهما لمّح البائع.
- متى ينتهي عقد الإيجار وهل أُرسل الإشعار. هذا يحدد أقرب تاريخ يمكن أن يتغير فيه أي شيء.
- هل العقد مسجّل في الإيجاري. العقد غير المسجّل تعقيد ترثه معك.
البائع الذي يسوّق «فرصة رفع إيجاري كبيرة» على وحدة عند قيمة المؤشر أصلاً يصف شيئاً لن يسمح به القانون. وهذا سؤال يستحق أن يُطرح قبل الدفعة الأولى، لا بعدها.
7. الأسئلة الشائعة
كم يستطيع المالك أن يرفع الإيجار في دبي؟
بين 0% و20%، حسب مقدار انخفاض الإيجار الحالي عن متوسط مؤشر RERA. لا زيادة مسموحة إذا كان الإيجار ضمن 10% من متوسط السوق. والحد الأقصى في كل الأحوال 20%.
هل يستطيع المالك رفع الإيجار 25%؟
لا. بموجب المرسوم رقم 43 لسنة 2013، الحد الأقصى القانوني لزيادة التجديد هو 20%، وينطبق فقط عندما يكون الإيجار أقل من متوسط السوق بأكثر من 40%.
كم مدة الإشعار المطلوبة لرفع الإيجار في دبي؟
90 يوماً على الأقل كتابياً قبل انتهاء عقد الإيجار. وإذا لم يُرسل الإشعار بالشكل الصحيح، يتجدد العقد بشروطه القائمة.
كيف أتحقق من الزيادة القانونية لعقاري؟
استخدم حاسبة الإيجار الرسمية على موقع دائرة الأراضي والأملاك أو تطبيق الدائرة. تحتاج رقم عقد الإيجاري. تقارن الحاسبة إيجارك المسجّل بالمؤشر وتعيد الحد الأقصى المسموح.
ما هو الإيجاري وهل هو إلزامي؟
الإيجاري هو نظام التسجيل الإلزامي لعقود الإيجار في دبي التابع لدائرة الأراضي والأملاك. بدونه يصبح إنفاذ الحقوق الإيجارية أصعب بكثير، ولا تستطيع استخدام حاسبة الإيجار.
هل ينطبق سقف الإيجار في المناطق الحرة ومركز دبي المالي العالمي؟
نعم. المرسوم رقم 43 لسنة 2013 ينطبق على جميع المُلّاك في دبي، بما في ذلك مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة ومركز دبي المالي العالمي.
كم مدة الإشعار المطلوبة لإخلاء مستأجر في دبي؟
إشعار كتابي مدته اثنا عشر شهراً عبر كاتب عدل أو بريد مسجّل، وهذا الشرط ينطبق حتى بعد انتهاء عقد الإيجار.
تشتري وحدة مؤجرة؟
أرسل لعلي الوحدة والإيجار الحالي. سيخبرك أين يقع مقارنةً بالمؤشر، وما تستطيع فعله قانونياً عند التجديد، وهل العائد الذي يُسوَّق لك قابل للتحقق فعلاً.
المصادر والتحقق. سقوف الإيجار مأخوذة من نص المرسوم رقم 43 لسنة 2013 على بوابة تشريعات دبي، و دائرة الأراضي والأملاك في دبي. معلومات عامة وليست استشارة قانونية. الأرقام تعكس الوضع كما في 3 أغسطس 2026 وقد تتغير — تحقّق دائماً من القواعد السارية لدى الجهة المختصة قبل الالتزام.