دبي ساينس بارك: منطقة أعمال يمكنك السكن فيها

1. ما هي هذه المنطقة فعليًا

دبي ساينس بارك هي إحدى مناطق الأعمال التابعة لمجموعة تيكوم، وتركّز على الأدوية والصحة والعافية وعلوم الحياة والبيئة والطاقة. وقد تكوّنت من دمج مجمع دبي للتقنية الحيوية والأبحاث ومجمع الطاقة والبيئة، وأُعلن عن ذلك في أكتوبر 2015.

وعلى أرض الواقع يعني ذلك أكثر من 90 مختبرًا، وما يزيد على 330,000 قدم مربع من مساحات التخزين والخدمات اللوجستية، ويعمل فيها أكثر من 6,500 مهني . وتضم قائمة المستأجرين المعلنة أسترازينيكا وفايزر وبوسطن ساينتفيك وثيرمو فيشر وإكسون موبيل.

وهذا يهم المشتري لسبب عملي. فمن بين نحو ستة عشر مبنى مكتملًا في المنطقة، تشكّل المختبرات والمستودعات والمقار الرئيسية للشركات والفنادق حصة كبيرة، لا المساكن. أنت لا تشتري داخل مجتمع سكني تصادف وجود بعض المكاتب فيه، بل تشتري شقة داخل منطقة صناعية وبحثية عاملة.

بالنسبة لبعض المشترين هذا أمر مقبول تمامًا — فالمكان هادئ في عطلات نهاية الأسبوع، والطرق مصمّمة لحركة المرور التجارية، وقاعدة المستأجرين مهنية. وبالنسبة لآخرين هو السبب الذي يدفعهم للنظر في أرجان أو دبي هيلز بدلًا منها. ويجدر بك أن تحدّد إلى أي الفريقين تنتمي قبل أن تطّلع على المخططات.

2. أين تقع

تقع المنطقة في البرشاء جنوب 2، على شارع أم سقيم، بين شارع الخيل وشارع الشيخ محمد بن زايد. وتصنّفها هيئة الطرق والمواصلات رسميًا مع البرشاء جنوب ودبي هيلز وأرجان ضمن المحور الذي يخدمه شارع أم سقيم.

وفي محيطها المباشر: أرجان وحديقة دبي المعجزة من جهة، ودبي هيلز استيت من الجهة الأخرى، وموتور سيتي ودبي لاند أبعد قليلًا.

أما الخبر الجيد فعلًا فهو طبي. فقد افتتح المستشفى الأمريكي دبي مستشفى متعدد التخصصات بسعة 100 سرير مع قسم للطوارئ داخل دبي ساينس بارك في فبراير 2026، ويقع مستشفى ميديكلينك باركفيو على امتداد شارع أم سقيم في البرشاء جنوب 3. ووجود مستشفيين على بُعد دقائق ميزة حقيقية وحديثة وقابلة للتحقق لا تتوفر في معظم مجتمعات دبي عند هذه الفئة السعرية.

3. المواصلات: السلبية المؤكدة

عادةً ما تترك أدلة المناطق هذه النقطة غامضة. ولا داعي للغموض، لأن هيئة الطرق والمواصلات نشرت الإجابة.

لا توجد محطة مترو في دبي ساينس بارك أو بالقرب منها، ولا توجد أي محطة مخططة. وأقرب محطة هي مول الإمارات على الخط الأحمر، ويُوصل إليها عبر الحافلة المغذية F36 — وهو خط دائري تستغرق دورته الكاملة 78 دقيقة.

أما الخط الأزرق لمترو دبي، الذي يُفتتح في 9 سبتمبر 2029، فيمر عبر خور دبي وراس الخور والمدينة العالمية وواحة دبي للسيليكون والمدينة الأكاديمية ومردف والورقاء. ولا يظهر أي من البرشاء جنوب ودبي ساينس بارك وأرجان ودبي هيلز في أي من محطاته الأربع عشرة. وهذا ليس إغفالًا في هذا الدليل — بل هو غياب مؤكد.

أما الطرق، على النقيض، فقد تحسّنت فعلًا. ففي أغسطس 2025 افتتحت هيئة الطرق والمواصلات نفقًا بطول 800 متر بأربعة مسارات في كل اتجاه على شارع أم سقيم. ويستوعب هذا المقطع البالغ طوله 4.6 كيلومتر الآن ما يصل إلى 16,000 مركبة في الساعة في الاتجاهين، وتذكر الهيئة أن زمن الرحلة بين شارع الشيخ محمد بن زايد وشارع الخيل انخفض من 9.7 دقيقة إلى 3.8 دقيقة، أي بنسبة 61%. وتُدرج الهيئة دبي ساينس بارك ضمن المجتمعات المستفيدة.

وهذا هو زمن الرحلة الوحيد المنشور رسميًا لهذا المحور، وهو الوحيد الذي سنستشهد به. أما أزمنة القيادة إلى المطار أو المارينا أو وسط المدينة التي تظهر على بوابات العقارات فلا سند رسمي لها — قُدها بنفسك.

4. الرقم الذي ينبغي أن يحسم القرار

أولًا، قيدٌ يستحق الذكر لأن أحدًا لا يكاد يذكره: دائرة الأراضي والأملاك لا تنشر مؤشرات للأسعار أو الإيجارات أو العوائد على مستوى المجتمع. فكل رقم عن دبي ساينس بارك ستراه، بما في ذلك أرقامنا، مصدره بوابات عقارية تعالج سجلات المعاملات. تعامل معها على هذا الأساس.

وعلى هذا الأساس، وللاثني عشر شهرًا المنتهية في أغسطس 2026:

سعر البيع للقدم المربع	نحو 1,734 درهمًا — ارتفاع بنحو 3.2%
الإيجار للقدم المربع	نحو 108 دراهم — انخفاض بنحو 5.5%

الأسعار ارتفعت ثلاثة بالمئة، والإيجارات انخفضت خمسة ونصفًا، في المنطقة نفسها وخلال الاثني عشر شهرًا نفسها. وللمقارنة، ارتفعت إيجارات دبي على مستوى المدينة خلال الفترة نفسها.

وقسمة الرقمين تعطي عائدًا إجماليًا يقارب 6.2%، وبحسب نوع الوحدة في سجلات المعاملات تستقر الأرقام في نطاق الخمسة العالية. لكن اقرأها بحذر: فحصة كبيرة من المبيعات المسجلة هنا على الخارطة، في أبراج لم تُبنَ بعد، فجانب السعر يعكس منتجًا مستقبليًا بينما يعكس جانب الإيجار المعروض المكتمل الأقدم. فالعوائد استرشادية لا مقيسة.

المؤشر هو التباعد، لا العائد. فالإيجارات كانت تنخفض بالفعل قبل وصول الجزء الأكبر من المعروض الجديد.

5. ما هو قادم، ومن أين

تضم دبي ساينس بارك نحو خمسة عشر مبنى قيد الإنشاء ومبنيين آخرين في مرحلة التخطيط، مقابل نحو ستة عشر مبنى مكتملًا. فالمنطقة على وشك أن تتضاعف.

ولوضع ذلك في نصابه: مشروع واحد فقط، هو سكاي هيلز أسترا، يضم 1,696 شقة مع تسليم معلن للربع الرابع من 2027 — في مقابل منطقة لا تضم حاليًا سوى نحو عشرة مبانٍ سكنية في المجموع.

ولا يتوقف الضغط عند حدود المنطقة. فأرجان، المجاورة مباشرةً، تضم أكثر من 200 مشروع إنشائي ضمن مخطط رئيسي مصمّم لنحو 67,000 نسمة. وتقع أرجان داخل دبي لاند، التي تصنّفها أبحاث الاستشاريين ضمن المناطق القليلة التي تتركز فيها عمليات التسليم في دبي.

دبي ساينس بارك وأرجان تتنافسان على المستأجر نفسه — مستأجر الاستوديو والغرفة نوم واحدة الذي يريد مبنى أحدث بسعر متوسط. وهذه أيضًا هي الشريحة الأكثر انكشافًا أمام المعروض الجديد، وهي ما تبنيه معظم الأبراج القادمة.

أما العامل المضاد، وهو حقيقي: فدبي سلّمت تاريخيًا أقل بكثير مما أعلنت عنه. وقد وجدت أبحاث تغطي الفترة من 2022 إلى 2024 أن نحو 60% من المساكن الموعودة اكتملت في موعدها، وأن النسبة تراجعت أكثر في 2025. فخط المشاريع المعلن ليس توقعًا.

6. الفجوات في المرافق

ما هو مفتوح: متاجر الخدمات اليومية داخل المنطقة، وماي سيتي سنتر البرشاء مع هايبرماركت كارفور قريب، وصالة رياضية في فندق ذا إس، وثلاثة فنادق، ومسجد، وعدة عيادات، ومساحة العمل المشترك التابعة لمجموعة تيكوم. وحديقة دبي المعجزة مجاورة، وإن كانت تفتح موسميًا.

وما هو غير موجود: حديقة عامة. فالبرشاء جنوب 2 لا تضم أي حديقة داخل حدودها. وأقرب ما يوجد مسار للجري بطول 800 متر في المجتمع الفرعي المجاور. وبالنسبة لمنطقة تضيف آلاف الشقق، فهذه فجوة حقيقية، ولا يسدّها أي مشروع معلن.

وبخصوص المدارس، تحفّظ ينطبق على كل أنحاء دبي في الوقت الراهن. فقد علّقت هيئة المعرفة والتنمية البشرية تفتيش المدارس الخاصة للعام الدراسي 2025-26، للعام الثاني على التوالي، واستبدلت به زيارات موجّهة. وبذلك فإن كل تصنيف متداول يعود إلى عامين دراسيين على الأقل. أما المدارس التي تخدم هذه المنطقة — مدرسة كينجز البرشاء، وريبتون البرشاء، وجيمس فاوندرز، وبلوم وورلد أكاديمي — فقد حصلت على تصنيفات جيدة عند آخر تفتيش لها، لكن عبارة «آخر تفتيش» تحمل وزنًا حقيقيًا في هذه الجملة.

7. لمن تناسب

تناسبك إذا ترغب في شقة أحدث بسعر متوسط مع مستشفيين على بُعد دقائق ومحور طرق مُحدَّث فعليًا، وتقود سيارتك بدل استخدام المواصلات، وتشتري بسعر يعكس بالفعل انخفاض الإيجارات لا بسعر يفترض تعافيها.

ولا تناسبك إذا تحتاج إلى الوصول إلى المترو — فلا مترو هنا ولا مترو مخطط — أو إلى حديقة، أو إذا كانت حجّتك تقوم على عائد محسوب من أسعار على الخارطة وإيجارات أقدم، أو على تأجير استوديو في سوق تبني فيه المنطقة المجاورة عشرات الآلاف من الوحدات المنافسة.

القراءة المنصفة: المنطقة تتحسّن في الجوانب التي يصعب بناؤها — المستشفيات والطرق — وتضعف في الجانب الذي يسهل بناؤه، وهو المعروض من نوع الوحدة نفسه الذي يشتريه معظم الناس هنا. سعّر على هذا الأساس، وكن محددًا بشأن الوحدة التي تشتريها لا المنطقة.

8. الأسئلة الشائعة

المصادر والتحقق. بيانات المنطقة وقاعدة المستأجرين والمرافق وفق مجموعة تيكوم ودبي ساينس بارك، والمكتب الإعلامي لحكومة الإمارات. وأرقام الطرق والمواصلات وفق هيئة الطرق والمواصلات، بما في ذلك مشروع تطوير شارع أم سقيم ومسار الخط الأزرق لمترو دبي وجدوله الزمني. وحالة تفتيش المدارس وفق هيئة المعرفة والتنمية البشرية. وتفاصيل المستشفيات وفق المشغّلين. أما الأسعار والإيجارات وأحجام المعاملات فتنشرها بوابات عقارية تعالج سجلات دائرة الأراضي والأملاك — والدائرة لا تنشر مؤشرات للأسعار أو العوائد على مستوى المجتمع، فلا وجود لرقم رسمي على مستوى المجتمع. ونسب العائد المعروضة هي حساب رياضي على رقمي البوابات المذكورين وهي استرشادية فقط. الوضع كما هو في 16 سبتمبر 2026.