التملّك الحر في الشارقة: المشروع هو من يقرّر لا الإمارة

1. ما الذي غيّره القانون فعلياً

حتى عام 2022، كان المشترون من غير مواطني دول مجلس التعاون الخليجي في الشارقة يحصلون عموماً على حق انتفاع — أي حق طويل الأجل في استعمال العقار، يُحرَّر عادةً لمدة 100 سنة، لا على ملكيته.

وقد تغيّر ذلك بصدور قانون الشارقة رقم (2) لسنة 2022، الذي عدّل المادة 4 من قانون الشارقة رقم (5) لسنة 2010 بشأن التسجيل العقاري. وقد أعلن المجلس التنفيذي لإمارة الشارقة القرار في 1 نوفمبر 2022، بصياغة تستحق القراءة المتأنية: فهو يجيز تملّك جميع الجنسيات للعقارات بمختلف أنواعها بدون تحديد زمني في مناطق ومشاريع التطوير العقاري.

عبارتان في تلك الجملة تحملان المعنى كلّه.

«بدون تحديد زمني» هي الجزء المهم قانونياً. فهي تملّك، لا إيجار بتاريخ انتهاء. ولهذا أصبح التوصيف القديم بـ«حق انتفاع لمدة 100 سنة» غير مواكب بالنسبة للمشاريع المعتمدة — وإن كان لا يزال يصف الوضع في ما عداها.

«في مناطق ومشاريع التطوير العقاري» هي الجزء المهم عملياً. فالحق ليس ممنوحاً على مستوى الإمارة بأكملها، بل يرتبط بمشاريع معتمدة بعينها، وفق ضوابط يضعها المجلس التنفيذي. وخارج تلك المشاريع، لا تزال القاعدة الأصلية تقصر التملّك على مواطني دولة الإمارات ودول مجلس التعاون الخليجي، مع استثناءات ضيّقة تتعلق بالميراث وبالنقل إلى قريب من الدرجة الأولى.

2. ما المشاريع المفتوحة، ولمن

هنا تحديداً يتعثّر المشترون، لأنه لا توجد قائمة حكومية منشورة بالمشاريع المعتمدة. وقد أفادت دائرة التسجيل العقاري بالشارقة بأن نحو خمسين مشروعاً اعتُمدت للتملّك الأجنبي منذ قرار 2022، غير أنها لا تنشرها بالأسماء.

ولذلك تبقى المعرفة العملية لدى السوق. والمشاريع التي تُباع عموماً على أنها مفتوحة لجميع الجنسيات تشمل:

• الجادة — أرادَه
• مسار — أرادَه
• حيان — مجموعة ألف
• الطي هيلز
• المدينة المستدامة بالشارقة
• الزاهية

وبعض المشاريع مفتوحة أمام الجنسيات العربية فقط — شموس أحدها.

تعامل مع تلك القائمة كنقطة انطلاق، لا كمرجع رسمي. فهي تعكس الطريقة التي تُباع بها هذه المشاريع حالياً، لا منشوراً حكومياً. والاعتمادات تُمنح مشروعاً مشروعاً ويمكن أن تُضاف مشاريع أخرى مع مرور الوقت، ولذلك فإن الإجابة الوحيدة التي تحميك هي تلك المؤكَّدة بشأن المشروع المحدّد، وكتابةً، قبل تحريك أي أموال.

والنتيجة العملية بسيطة، وهي عكس الطريقة التي تُسوَّق بها الشارقة عادةً: لا يمكنك الاستدلال من الإمارة على المشروع. فمشروعان لا يفصل بينهما سوى دقائق قد يحملان حقوق تملّك مختلفة للمشتري نفسه.

3. ما الذي يجب أن تسأل عنه، ومتى

اسأل قبل دفع العربون لا بعده. فرسوم الحجز أسهل بكثير في دفعها منها في استردادها.

1. «هل هذا المشروع معتمد للتملّك الأجنبي، ولأي جنسيات؟» ينبغي أن تكون الإجابة محدّدة. فعبارة «الشارقة مفتوحة للجميع الآن» ليست إجابة عن مشروعك.
2. «ما نوع الملكية الذي سيظهر في سند الملكية — تملّك أم حق انتفاع؟» إن كان حق انتفاع، فاسأل عن مدّته بالسنوات وعمّا يحدث عند انتهائها.
3. «هل ستثبتون ذلك كتابةً قبل أن أدفع؟» المطوّر الذي يكون مشروعه معتمداً فعلاً لا يجد صعوبة في ذلك.
4. «ما رقم تسجيل المشروع لدى دائرة التسجيل العقاري؟» فهو يتيح لك التحقق بنفسك بدلاً من الاكتفاء بكلام صالة المبيعات.

ثم تحقّق من ذلك بنفسك لدى دائرة التسجيل العقاري بالشارقة. فمكالمة هاتفية واحدة، قبل دفع العربون، تحسم مسألة يكلّف الخطأ فيها كثيراً.

4. الشارقة تنظّم الآن أموال البيع على الخارطة

تطوّر نال اهتماماً أقل بكثير من تغيير قواعد التملّك، لكنه لا يقلّ عنه أهمية إن كنت تشتري على الخارطة.

قرار المجلس التنفيذي لإمارة الشارقة رقم (37) لسنة 2024 ينظّم مشاريع التطوير العقاري في الإمارة. وأبرز متطلباته:

• على المطوّر أن يفتح حساب ضمان مخصّصاً لكل مشروع، بموجب اتفاقية مع أمين حفظ مالي معتمد.
• وتودَع دفعات المشترين في حسابات فرعية مرتبطة بوحدات بعينها.
• ويقتصر الصرف على ما يقابل التقدّم في الإنشاء المصدَّق من استشاريين هندسيين مرخَّصين.
• ويجب تسجيل المشاريع في سجل التطوير العقاري، مع دراسة جدوى وإثبات ملاءة مالية ودليل على الكفاءة الفنية — كما لا يجوز لأي مطوّر تسويق الوحدات قبل إتمام هذا التسجيل.

ويحق لدائرة التسجيل العقاري تجميد الصرف من حساب الضمان، وتغريم المطوّر، ووقف تسجيل المشروع أو إلغاءه، وتصفية حساب الضمان مع ردّ الأموال إلى المشترين.

أمر واحد لا ينبغي افتراضه. كثيراً ما يسأل المشترون القادمون من دبي عن نظير شهادة «أوقود» في الشارقة — وهو القيد في السجل المبدئي الذي يجعل الشراء على الخارطة نافذاً قانوناً في دبي. والقرار رقم 37 ينشئ سجلاً للمطوّرين والمشاريع وحسابات ضمان فرعية مرتبطة بالوحدات، غير أن وجود نظير مباشر لسجل المشترين المبدئي في دبي ليس أمراً ينبغي أن تفترضه. اسأل عن المستند الذي يثبت عملية شرائك تحديداً، وعن السجل الذي يُقيَّد فيه.

5. كم تبلغ التكلفة

تفرض الشارقة رسوم تسجيل ونقل ملكية بنسبة 4% عند الشراء، والنقطة التي يغفل عنها معظم المشترين هي من يتحمّلها: في الشارقة يدفع المشتري الـ4% كاملة.

ويستحق ذلك أن يُقارَن بدبي، حيث تُنشَر رسوم تسجيل البيع على الخارطة على أنها 2% على البائع و2% على المشتري. الرقم المعلن نفسه، ونصف العبء. لذا عندما تقارن سعر القدم في الشارقة بسعرها في دبي، فإن جانب الشارقة يحمل نقطتين مئويتين إضافيتين من التكلفة تخفيهما المقارنة عادةً.

وتُخفَّض هذه الرسوم بصورة دورية، والتوفير حقيقي. فقد أقرّ المجلس التنفيذي تخفيضاً بنسبة 50% خلال معرض أكرس العقاري في يناير 2026، كما فعل في العام السابق له. وفي عملية شراء بمليوني درهم يعني ذلك أربعين ألف درهم مقابل التوقيع داخل نافذة زمنية بعينها بدل خارجها. فإذا كان توقيتك مرناً وكان المعرض قريباً، فاسأل قبل أن تلتزم بتاريخ.

وهي ترتدّ عليك عند الخروج. فعندما تبيع، يدفع المشتري منك الـ4% — ما يعني أنها مُسعّرة ضمن ما هو مستعد لدفعه لك. وفي فترة احتفاظ قصيرة يشكّل ذلك عبئاً حقيقياً على الخروج، وهو أحد أسباب أن عملية إعادة بيع سريعة في الشارقة تحتاج حركة سعرية أكبر ممّا يوحي به الفارق مع دبي للوهلة الأولى.

وتأكّد في يوم المعاملة ممّا إذا كان هناك تخفيض سارٍ. وإذا أعطاك وسيط رقماً مختلفاً، فاسأله أين هو منشور.

6. السؤال الذي لا يطرحه أحد عن المطوّر

نوع الملكية هو السؤال الذي يتذكّر المشترون طرحه. أما سجل التسليم فهو السؤال الذي ينسونه.

استقطب سوق البيع على الخارطة في الشارقة عدداً من المطوّرين الجدد، وبعضهم يطلق مشروعه الأول. والمشروع الأول ليس مشروعاً سيئاً بالضرورة — لكنه مخاطرة مختلفة عن الشراء من مطوّر لديه مجتمعات سكنية مكتملة ومسلَّمة يمكنك أن تتجوّل فيها.

ثلاثة تحقّقات تستحق القيام بها:

• ما الذي أنجزه هذا المطوّر وسلّمه فعلياً في دولة الإمارات؟ لا ما أطلقه. بل ما سلّمه.
• ما الكيان القانوني المذكور في العقد؟ كثيراً ما تبني المجموعات عبر شركة تابعة، والاسم الوارد في المواد التسويقية ليس دائماً الاسم الوارد في اتفاقية البيع أو في حساب الضمان. اقرأ اسم الكيان وتأكّد من أنه الاسم المسجَّل للمشروع.
• كم المبلغ المستحق عند التسليم؟ الخطط التي تؤجّل حصة كبيرة إلى دفعة التسليم تتركك بحاجة إلى تمويل يُعتمد بسعر لا يمكنك رؤيته اليوم، بعد سنوات من الآن. فالجزء المرتبط بالإنشاء وحده هو الذي ينضبط إيقاعه بالتحقق عبر حساب الضمان.

لا شيء من هذا يمثّل حجة ضد الشارقة. بل هو حجة لطرح الأسئلة نفسها التي كنت ستطرحها في دبي — وهو تحديداً ما ينبغي أن يوفّره لك فارق السعر من متّسع للقيام به.

7. الأسئلة الشائعة

المصادر والتحقق. الوضع القانوني وفق قانون الشارقة رقم (2) لسنة 2022 المعدِّل للمادة 4 من قانون الشارقة رقم (5) لسنة 2010 بشأن التسجيل العقاري، ووفق قرار المجلس التنفيذي لإمارة الشارقة المعلن في 1 نوفمبر 2022 الذي يجيز لجميع الجنسيات تملّك العقارات بدون تحديد زمني في مناطق ومشاريع التطوير العقاري المعتمدة. وتنظيم البيع على الخارطة وفق قرار المجلس التنفيذي لإمارة الشارقة رقم (37) لسنة 2024. ووضع التملّك على مستوى المشروع هو معلومات سوقية مجمّعة من المطوّرين وليس قائمة حكومية منشورة — تأكّد من مشروعك مباشرةً لدى دائرة التسجيل العقاري بالشارقة قبل الالتزام. الوضع كما هو في 14 سبتمبر 2026.