العقار
المصاريف التشغيلية ورأس المال — إعدادات
العوائد الثلاثة
أين يذهب الإيجار
تريد رسوم الخدمة الحقيقية لمبنى محدّد؟
أرسل لعلي اسم البرج أو المجتمع الذي تنظر إليه، وسيوافيك برسوم الخدمة الفعلية، والإيجار القابل للتحقيق حالياً، وبكم تُؤجَّر الوحدات المماثلة فعلاً.
لماذا ثلاثة أرقام لا رقم واحد
العائد الإجمالي هو الإيجار مقسوماً على السعر. وهو الرقم المكتوب في الإعلان، ويتجاهل كل تكاليف امتلاك الأصل. فائدته الوحيدة مقارنة عقارين بنظرة سريعة.
العائد الصافي على السعر يخصم تكاليف تشغيل العقار: رسوم الخدمة، والإدارة، ومخصّص الصيانة، والتأمين، والإيجار الذي تخسره بينما تبقى الوحدة فارغة بين مستأجرَين. وفي دبي، رسوم الخدمة هي التي تفاجئ الناس، لأنها تُحتسب على القدم المربّع بصرف النظر عن قيمة الإيجار.
وهي أيضاً البند الذي تُخطئ فيه معظم الحاسبات. رسوم الخدمة تُفرض على المساحة المحتسَبة، لا على المساحة الإجمالية المذكورة في الإعلان: المساحة الداخلية تُحتسب كاملة، والبلكون بنسبة ٢٥٪ من مساحته. ففي وحدة مساحتها ٩٢٠ قدماً مع بلكون ١٢٠ قدماً، الاحتساب يكون على ٨٣٠ قدماً لا ٩٢٠. أدخل المساحتين منفصلتين في الأعلى وتتكفّل الحاسبة بالباقي.
العائد الصافي على إجمالي المستثمر هو الرقم الصادق. يقسم صافي الدخل نفسه على كل ما دفعته فعلاً — السعر زائد رسوم الدائرة وعمولة الوساطة ومكتب التسجيل والتأثيث. هذا المال ذهب سواء نجح العقار أم لا، وإخراجه من المعادلة يُجمّل النتيجة لا أكثر.
في شقة دبي النموذجية، الفارق بين الرقم الأول والثالث نقطتان إلى ثلاث نقاط مئوية. وهذا هو الفرق بين استثمار جيد وآخر عادي، وهو غير ظاهر إطلاقاً في الإعلان.
قراءات ذات صلة
- العائد الإيجاري في دبي — شرح مفصّل — المنهجية الكاملة خلف هذه الحاسبة.
- رسوم الخدمة في دبي — ما الذي تدفع مقابله ولماذا تتفاوت كثيراً.
- الإيجار قصير الأمد في دبي — متى يتفوّق على الإيجار السنوي.
- إدارة الأملاك في دبي — ماذا يقدّم المدير مقابل أتعابه.
- حاسبة تكاليف نقل الملكية — لاستخراج تكلفة الشراء الدقيقة وإدخالها هنا.
أسئلة شائعة
ما هو العائد الإيجاري الجيد في دبي؟
تتراوح العوائد الإجمالية المعلَنة في دبي عادةً بين ٦ و٩ بالمئة، لكن العائد الإجمالي يتجاهل كل تكاليف التملّك. وبعد خصم رسوم الخدمة والإدارة والصيانة وفترات الشغور، وقياس العائد على ما استثمرته فعلاً بما في ذلك رسوم الشراء، يكون الرقم الصافي الواقعي أقل بنقطتين إلى ثلاث نقاط مئوية عادةً. احكم على العقار بالرقم الصافي، لا بالمعلَن.
ما الفرق بين العائد الإجمالي والعائد الصافي؟
العائد الإجمالي هو الإيجار السنوي مقسوماً على سعر الشراء، دون خصم أي تكاليف. أما العائد الصافي فيخصم تكاليف تشغيل العقار، وأهمها رسوم الخدمة وإدارة الأملاك والصيانة والإيجار المفقود خلال فترات الشغور. والمقياس الأصدق هو قسمة صافي الدخل على إجمالي رأس المال المستثمر، الذي يشمل رسوم الدائرة وعمولة الوساطة وسائر تكاليف الشراء، لأن هذا هو المال المرتبط فعلياً بالأصل.
كم تبلغ رسوم الخدمة في دبي؟
تُحتسب رسوم الخدمة في دبي لكل قدم مربّع سنوياً، والأهم أنها تُفرض على المساحة المحتسَبة لا على المساحة الإجمالية المذكورة في الإعلان. والمساحة المحتسَبة هي ١٠٠٪ من المساحة الداخلية زائد ٢٥٪ من مساحة البلكون، فالوحدة المعلَنة بـ٩٢٠ قدماً مع بلكون ١٢٠ قدماً تُحتسب على ٨٣٠ قدماً. وتتفاوت الأسعار كثيراً بين المباني، من نحو ١٠ دراهم للقدم في المشاريع البسيطة إلى ما يتجاوز ٣٠ درهماً في الأبراج الفاخرة. وتطبيق السعر على المساحة الإجمالية يضخّم التكلفة ويقلّل العائد.
هل أُدخل تكاليف الشراء في حساب العائد؟
نعم، إن أردت رقماً يعكس الواقع. فرسوم التسجيل لدى الدائرة وعمولة الوساطة ورسوم مكتب التسجيل والتأثيث كلها رأس مال حقيقي التزمت به لاقتناء الأصل، ولا يُسترد. وقياس صافي الدخل على السعر وحده يُجمّل العائد بمقدار حجم تلك التكاليف، وهي عادةً ستة إلى سبعة بالمئة من السعر في دبي.